住宅ローンの種類：よくわかる住宅ローン - 住まいのマネーABC｜住まいのお金に関するお役立ち情報

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住宅ローンの種類

ローンはどこから借りるの？

よくわかる住宅ローン

ローンには、公的ローン（公的融資）と民間ローン（民間融資）があります。
公的ローンは、その名の通り公的機関が行う融資で、財形住宅融資や自治体融資などの種類があります。
これまでは、政府系金融機関である住宅金融公庫が行う公庫融資が公的ローンの代表格でしたが、2007年に「官から民へ」の行政改革の流れの中で、住宅金融公庫は廃止。
一定の業務を引き継ぐ機関として、住宅金融支援機構が登場しました。

しかし新しく誕生した住宅金融支援機構では、特別なものを除いて、個人に対する直接融資は行っていません。
そのため新規の住宅ローンのほとんどは、民間金融機関によるものになっています。

長い間、民間ローンは審査が厳しく金利が高いというイメージがありました。
しかしながら住宅金融公庫の廃止以降、民間の金融機関は住宅ローンの商品開発に力を入れており、さまざまな特色を持ったローン商品が登場しています。
選択肢が増えているので、しっかり比較検討することが大切です。

公的ローンの種類

上で述べたとおり、現在、公的融資と呼ばれるものには財形住宅融資と自治体融資があります。
それでは具体的に、それぞれの特徴を見て行きましょう。

財形住宅融資

財形住宅融資とは、財形貯蓄を1年以上続けており、貯蓄の残高が50万円以上ある人が受けられる融資です。
融資額は、財形貯蓄の残高の10倍の額以内で、最高4000万円までとされています。
金利は、5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利型です。

財形貯蓄自体、サラリーマンが賃金を天引きして行う貯蓄であるため、財形住宅融資はサラリーマンを対象とした融資といえます。

自治体融資

自治体融資とは、全国の都道府県、市町村などの地方自治体が行う融資です。
ただしこちらの融資は、全国すべての自治体が実施しているわけではありません。

また実施している場合でも、その融資内容や融資条件は、自治体によって異なります。
実施している自治体の多くが、一定期間以上の居住や勤務、一定の金額以下の収入などの条件を定めているようです。

民間ローンの種類

民間ローンは、都市銀行や地方銀行のほか、生命保険会社やノンバンクなどの民間機関が行っています。
民間ローンは、大きく提携ローンと非提携ローンの2つに分けられます。

民間ローンの種類

提携ローン

金融機関と不動産会社、あるいは金融機関とローン申込人の勤務先が提携して提供される住宅ローンのことです。
提携ローンでは、通常窓口では扱わない金利優遇が適用されるなどのメリットもありますが、利用できる金融機関は限られています。

非提携ローン

上記の提携ローン以外の住宅ローンを非提携ローンと言います。

なお、銀行ローンの資金使途は、主に次のものに限定されています。

  • 自分が住むための住宅の購入、建築のための資金
  • 自分が住むための住宅の増改築資金
  • 住宅ローンの借換え資金
  • 住宅購入のための諸費用（一部の金融機関）

金利の種類

住宅ローンの金利はおもに、「固定金利」、「変動金利」に分けられます。
それぞれメリット、デメリットがあるので、自分に合った金利タイプを選ぶことが大切です。

固定金利

固定金利

借り入れ時に契約で定めた金利が返済期間まで変わらないタイプです。
将来に渡って返済金額が変わらないため、返済計画がたてやすく、家計の管理もしやすくなります。
また市場金利が低い時に借り入れすれば、金利上昇時のリスクを減らせるので安心です。
その反面、市場金利が下降した場合には、金利負担が大きくなります。
また金利は、ほかのタイプよりもやや高めに設定されています。

固定金利選択型

固定金利選択型
固定機関終了後、変動型に移行した場合
3年、5年、10年など、一定期間の金利を固定するタイプです。
固定期間が終わると、その時点で改めて変動型や固定金利選択型を選ぶことができます。
自由度は高いタイプですが、固定期間終了後に、市場金利が上昇すれば、金利負担は大きくなります。
また、固定期間中は変動型には変更できません。

変動型

変動型

金融情勢の変化によって、金利が変動していくタイプです。
金利は年2回見直されますが、返済額は5年ごとに変更される場合が一般的です。
変動型を選んだ場合、市場金利が下がれば住宅ローンの金利も下がり、得をすることができます。

逆に、市場金利が上昇した場合には、それに合わせて住宅ローンの金利も上昇するというリスクを負うことになります。

返済方式の種類

住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つのタイプがあります。
住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長期にわたるため、返済方式によって毎月の返済額と返済総額に大きな差が出てきます。

それぞれの特徴を押さえた上で、よく吟味して選びましょう。

元利均等方式

元利均等方式

元利均等返済とは、元金分と利息分を合わせた毎月の返済額を一定に保つ方法です。

ローンの返済額には元金と利息が含まれていますが、その返済額に占める元金と利息の割合が変化していくことになります。
一番のメリットは、毎月の返済額が変わらないため、返済計画を立てやすいということです。
しかしながら、返済初期段階では元金分がなかなか減らないため、総返済額は大きくなってしまいます。

元金均等方式

元利均等方式

元金均等返済は、毎月同じ額の元金に、利息を加えた額を返済する方法です。
残高が減れば利息は減るため、利息額は毎回減っていくことなり、返済額も回数を追うごとに減っていくことになります。
毎回一定額を返済できるので、総支払額は少なくて済みます。

しかしながら、返済初期は元金が多いため、利息額が大きく、返済負担も重くなります。