「住宅のリースバック」とは？【ホームアドパーク】

リースバックとは、所有資産を第三者に売却し、その後、第三者とリース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続けることを可能にする取引手法のことです。

住宅のリースバックとは住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払う事で住んでいた住宅に引き続き住むというサービスを言います。
住宅においては、住み替えの円滑化や老後の資金需要への対応、相続前の不動産処分など、住宅利活用の新たな選択肢として近年注目されつつあり、利用件数も増加傾向にあります。

※リースバック以外にも、「リバースモーゲージ」や「売却」と言う手段がある為、慎重に検討する必要があります。

リースバックの利用例

住み替えの円滑化 住宅の売却後も同住宅に引き続き居住することができるため、新居購入前の資金確保が可能。同時に仮住まいも省略することができる。
老人ホーム等への支払い 老人ホームの順番待ちをしている間にリースバックを利用することで、入居が決まった後すぐに入居一時金等を支払うことができる。

このほか、老後の余裕資金の確保や相続前の不動産処分、住宅ローン等の借入金の返済資金の確保など利用目的はさまざまです。

参照：国土交通省　リースバックについて

リースバックの主な特徴

住み慣れた自宅に住み続けながら一括で資金を受け取れる

現居の売却後も同住宅に引き続き居住することができるため、新居購入前の資金確保等が可能になります。
また、住居を売却したことは登記簿等を調べないかぎり周辺住民には判りません。

家賃等の支払いが発生する(所有に伴う固定資産税等の支払いは不要)

自宅所有の場合は、固定資産税等の税金や修繕費等を支払う必要がありますが、リースバックの場合は契約条件により、不要になります。
一方で、毎月の家賃を支払う必要があります。

設備や内装変更などはリースバック事業者の同意が必須(住宅の所有権がない)

住宅の所有権がリースバック事業者に移っているため、設備の設置や改装などについてはリースバック事業者の承諾が必要になります。

売却額が適正であるか、賃貸借契約内容が適正であるかを注意が必要

一般的に、リースバックの場合自宅の売却価格が物件相場に比べて低く設定されているケースや家賃設定が相場より高いケースが多くあります。
また、リースバックの場合に採用している賃貸借契約の形態は、「普通賃貸借契約」ではなく「定期賃貸借契約」が多いのも特徴になります。
契約期間満了時の取扱いが異なることを理解した上で、契約期間・契約更新・再契約の条件を確認ください。

数年かけての家賃の支払い額が、リースバック金を上回るケースや家賃値上げされるケースがある

「自宅マンションを1000万円で買い取る。その後は13万円の家賃を払って住み続けられ、管理費や修繕費、固定資産税がかからなくなるのでとても有利だ」と言われ契約したが、よくよく考えれば家賃が高く7年住めないという消費者センターの実例もあります。
また、賃貸借契約により更新時や再契約時に家賃が値上げされるケースもありますのでより注意が必要です。

買戻しは当然の権利ではなく、契約書に「買戻し時期」「買戻し額」等が明記されている必要がある

買戻しについては、口約束ではなく契約書に明記されていなければなりません。そのため、具体的な条件を交渉する必要があります。
また、買戻し価格がご自身で支払える金額かは冷静に検討する必要があります。
※年齢によっては住宅ローンが組めない、買戻し額が売却額より高くなるケースがあります。

リースバックする不動産会社に注意する必要がある

不動産会社の関わり方としては、「物件の買取」と「リースバック取引の仲介（媒介）」が多く、リースバックには「事業者買取型」と「事業者仲介型」があり、取引の型によって不動産会社の役割が異なることを理解する必要があります。
また、リースバック運営会社の業績(倒産リスク等)にも注意が必要です。

リースバックのメリット・デメリット

住み慣れた自宅に住み続けながら一括で資金を受け取れるというメリットがありますが、デメリットもあります。
リースバック以外にも通常売却や融資、リバースモーゲージ等の代替手段がありますので、ライププランに合せ、比較検討することが大切です。

メリット ・一括で資金を受け取れる。
・売却後でも住み慣れた自宅に住み続けることができる。
・固定資産税等の税金や修繕費等を支払いは不要。
・交渉次第では契約書に「買戻し時期」「買戻し額」等が明記することもできる。
デメリット ・家賃等の支払いが発生する。
・定期賃貸借契約等の契約内容次第では、更新ができず住み続けられない場合もある。
・設備や内装変更などはリースバック事業者の同意が必須。
・売却価格が物件相場に比べて低く設定されているケースがる。
・数年かけての家賃の支払い額が、リースバック金を上回るケースがある。

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参照：国土交通省　リースバックの現状について
参照：国土交通省　住宅のリースバックに関するガイドブック

公開日: 2023/10/11
調　査: アドパークコミュニケーションズ　不動産情報事業部
監　修: アドパークコミュニケーションズ　情報審査チーム