不動産物件流通のしくみ

物件を探していると、複数の不動産会社が同じ物件を紹介していることがありますね。
「それってどうして?」と思った方も多いのでは?
ここでは「売買不動産流通のしくみ」と“媒介契約”について取り上げてみます。

不動産売却の流れ

不動産会社へ売却を依頼する際の「媒介契約」って・・・?

一般の物件所有者(売主)が、不動産会社に売却を依頼する際、「媒介契約」というものを結びます。
この媒介契約には「専属専任」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

専属専任
売主が特定の1社だけに売却を依頼する契約です。
他の不動産会社に依頼したり、自分の見つけた買主と契約することはできません。仮に親族に売る場合も、その不動産会社を通すことになります。
3つの中では一番厳しい内容ですが、不動産会社も1週間に1回以上、売主に状況を報告しなければならず、契約に対しての責任が重くなっています。
専任媒介
専属専任媒介契約と同じように、売主が特定の1社だけに売却を依頼する契約ですが、自分で見つけた相手と、その不動産会社を通さずに売ることが可能になります。
不動産会社からの報告義務は2週間に1回以上と、少しゆるい契約内容になっています。
一般媒介
売主は複数の不動産会社に売却を依頼することができますが、売買契約が成立した場合は、依頼した全ての不動産会社への通知が必要です。 不動産会社から売主に、法律上の報告義務はありません。
この媒介契約を結んだ不動産会社は、その地域の「指定流通機構」へ売却物件を登録します。そしてこの登録された売却物件情報を、別の不動産会社が見て買主を見つけるというしくみです。
(※一般媒介では、「指定流通機構」への売却物件の登録は任意です)

「媒介契約」の種類と特徴 まとめ

種類 専属専任 専任媒介 一般媒介
特徴 不動産会社1社のみに売却を依頼。・指定流通機構への登録義務・売主への報告義務 複数の不動産会社へ売却の依頼が可能。
登録義務 契約締結の日から5日以内に該当物件を指定流通機構へ登録する必要がある。 契約締結の日から7日以内に該当物件を指定流通機構へ登録する必要がある。 指定流通機構へ登録は売主の任意。
報告義務 不動産会社から売主へ1週間に1回以上販売状況を報告。 不動産会社から売主へ2週間に1回以上販売状況を報告。 不動産会社から売主への報告義務はない。
自己発見取引 不可 可能

※自己発見取引とは、売主自身が、取引相手となる買主を見つけることです。

「専任媒介」と「一般媒介」のメリット・デメリット

種類 専任媒介 一般媒介
メリット
  • ・窓口が一社のため、情報の整理が容易。
  • ・広告費等を多く使った積極的な販売活動が行いやすい。
  • ・複数の仲介会社へ依頼できるので、購入者側の入り口が広がる。
  • ・「一般媒介」を受けた仲介業者間での競争心理が働く。
  • ・指定流通機構へ登録しなければ、「いつ・いくらで売れた」という情報を表に出さないことが可能。
デメリット
  • ・窓口が一社のため、依頼した仲介業者への依存度が高くなる。
  • ・仲介会社のフィードバックが無いため、情報のフィードバックに不安がある。
  • ・「一般媒介」を受けている競合会社で成約となる可能性があるため、販売活動にコストかけられない。

※「専属専任」が締結されるケースは少ないため、「専任媒介」と「一般媒介」を比較しています。

物件情報でここをチェック

不動産情報に掲載された物件は、このような形で契約されたものです。
買主にとっては、あまり関係のないように思えますが、不動産会社がどの程度その物件に関わっているかを知る1つの目安とも考えられます。

例えば、専任媒介契約なら、報告義務の責任がありますから、物件への関わりも強く、詳細な情報を持っているでしょう。

一般媒介契約の場合は、専任媒介ほど売主側ではないと考えることもできます。いろいろな不動産会社との競争もあって、買主にプラスに働くことも多いでしょう。

その物件がどの媒介契約かは、物件情報の中に書かれています。「仲介」という言葉のものもありますが、意味は一般媒介と同じです。

物件情報や広告には、たくさんの情報がつまっています。
聞きなれない言葉も沢山ありますが、大きな買い物をするのですから、細かいところまでチェックしてみてください。

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