不動産投資で大切な心構えは何でしょうか？
「不動産投資にはリスクがある」ということを理解してください。リスクのない投資はありえません。リスクを最小限に抑えるためには、綿密な資金計画を立ててください。また、資金計画は「ゆとり」も持たせることが必要です。
物件を購入するまでの流れを教えてください。
- 1. 長期の資金計画をたてる
- 2. 物件などの情報を収集する
- 3. 現地を見学する
- 4. 契約をする
- 5. 住宅ローンの申し込みをする
- 6. 決済をする
- 7. 物件の引き渡しを受ける
- というのが、一般的な購入の手順です。
購入時にはどういう種類の「税金」がかかりますか？
- 代表的なものとして
- ・印紙税：売買契約、ローン契約などの契約書に貼付する印紙代
- ・登録免許税：不動産購入時に行なう所有権の移転登記、保存登記などにかかる費用
- ・不動産取得税：不動産購入時にかかる税金
- ・固定資産税、都市計画税：不動産所有者に対してかかる税金（毎年）
- などが挙げられます。
購入にともなって生じる「各種手数料」のタイプは？
- ・仲介手数料： 仲介物件の購入時にかかる費用
- （中古物件購入時の負担が主ですが、一部新築物件でもかかる場合があります）
- ・ローン手数料： 銀行ローンなどローンを利用する場合にかかる費用
- ・司法書士報酬： 所有権の登記や抵当権の設定登記などを司法書士に依頼する場合にかかる費用
- ・管理委託手数料： 賃貸管理などを委託する場合にかかる手数料
- といったものを計算しておく必要があります。
必要な自己資金の目安を示してください。
自己資金としては、頭金（購入物件価格の2割）・税金・手数料などの諸費用（購入物件価格の約5%）程度が必要になります。
また、マンションを購入してお住まいになる場合は、購入後のゆとりある生活も意識しておきたいものです。引越し・家具などの購入を考慮して、購入物件価格の3割、または2割以上の頭金が望ましいといえます。
住宅ローンを組む前に検討するポイントは？
「用意可能な現金がいくらあるのか」「月々に余裕をもっていくら返済することができるか（ボーナスは含みません）」を考えましょう。会社勤務の方であれば、定年時にはローンを支払い終えるというのが理想です。
また、年収（手取り）に占める返済金の割合を示す「年収負担率」が、望ましいといわれる20%程度であるかどうかも検討材料の1つになります。
ローン関連の費用にはどのようなものがありますか？
ローンを組む場合には、ローン手数料やローン保証料などがかかります。また、火災保険や地震保険への加入も検討が必要です。ローンの種類などを良く確認し、十分に考慮しましょう。
金利が上がっても大丈夫でしょうか。
頭の痛い問題ですが、金利が上昇するリスクはいつでも起こりえるもの。金利変動を見込んでの投資計画を立てることが、いつの時代でも必要です。
不動産を取得した後にかかる費用は？
- 代表的なものとして
- ・借入金元金及び借入金利息
- ・管理費
- ・修繕積立金
- ・固定資産税・都市計画税
- など
不動産の「流通性のリスク」とは何ですか？
流通性は、その時の経済情勢や市場の状況に依存するのが実情です。「不動産の流通性のリスク」とは、「売却しよう」と考えた時に、買主がすぐに見つかるという保証がないということですが、これは他の金融商品においても同様のことがいえます。
建物の資産価値は維持できますか？
管理しだいで、物件はより長く良い状態を保つことができます。また修繕金の積立などをおこない、計画的に修繕して建物の維持に努めましょう。日頃の配慮が資産価値の維持につながります。
空室になるというリスクを懸念しています。
空室ができてしまう可能性はあります。マンション投資の場合、このリスクを避けるためのシステムとして、「一括借上方式（サブリース方式）」と呼ばれるものがあります。管理委託料は「家主代行方式」よりも高くなりますが、空室の有無に関係なく賃料が管理会社より支払われるという利点があります。
マンションの耐久性が気にかかります。
購入前に「建物構造がしっかりした物件を選ぶ」ことが前提です。
なお、マンションの修繕や建替えは、修繕積立金などで対応することになります。購入後も管理会社に任せきりにせず、大切な資産として、積極的に管理組合などに参加していきましょう。
地震や火災が起きたときのことが心配です。
地震大国日本。火災保険では、地震が原因の火災は補償されません。耐久性に優れた建物が増えているとはいえ、火災保険とともに地震保険に入ることが望ましいでしょう。
ローンを完済する前に売却することは可能ですか？
可能ですが、ローンが残っているということは、「抵当権付物件」であるため、実際にはなかなか難しいでしょう。こういった必要に迫られないよう、きちんとした資金計画を立てて臨んでください。
